apartament

Curios și fericit, explorez în profunzime întrebări și subiecte pe care alții le-au explorat puțin. În compania Účtovná jednotka, s.r.o. împreună cu colegii noștri antreprenori, descoperim trotuare care îi vor conduce într-un mod legal, dar mai accesibil. Partenerul meu de zi cu zi sunt evenimentele legislative și provocările cu care se confruntă antreprenorii slovaci. Prioritățile mele personale includ educația continuă și în timpul liber sunt interesat de politică, literatură și explorarea a ceva nou.

Ce cheltuieli pot reduce veniturile din închirieri din imobile (apartamente)? Exemple de cheltuieli tipice și posibilitatea aplicării acestora la închirierea de bunuri imobile (apartament).

Venituri și cheltuieli tipice la închirierea unei proprietăți (apartament)

Venitul din închirierea unei proprietăți (apartament) este de chirie, care pot fi împărțite în două componente prin acord, și anume:

  • remunerația proprietarului pentru închirierea proprietății,
  • rambursarea costurilor asociate cu utilizarea imobilelor (apartament), numită și rambursarea energiei și a altor servicii.

Situația standard este în care locatorul plătește pentru energie și alte servicii către furnizori individuali din plățile primite de la locatar. În acest caz, reprezintă pentru proprietar plățile primite de la chiriaș venituri în numerar, care este legat de închirierea bunurilor imobile (apartament) și plățile efectuate în favoarea furnizorilor individuali cheltuieli fiscale.

Exemplul nr. 1: Contractul de închiriere în valoare de 500 EUR pentru fiecare lună calendaristică este convenit în contractul de închiriere a apartamentului. Remunerația către proprietar și rambursarea costurilor asociate cu utilizarea apartamentului formează o singură unitate. Venitul proprietarului este de 500 de euro.

Exemplul nr. 2: În contractul de închiriere a apartamentelor, chiria convenită este de 380 EUR pentru fiecare lună calendaristică și plata pentru energie și alte servicii în valoare de 120 EUR pentru fiecare lună calendaristică. Venitul proprietarului este de 500 de euro.

Proprietarul și chiriașul pot fi de acord că:

  • plata energiei și a altor servicii va fi plătită direct de către locatar furnizorilor individuali, în timp ce locatorul acționează ca client al energiei și al altor servicii,
  • furnizarea de energie și alte servicii va fi asigurată direct de chiriaș.

Exemplul nr. 3: În contractul de închiriere a apartamentelor, chiria convenită este de 380 EUR pentru fiecare lună calendaristică și plata pentru energie și alte servicii în valoare de 120 EUR pentru fiecare lună calendaristică. Proprietarul a fost de acord cu chiriașul că plățile pentru energie și alte servicii vor fi plătite direct de către chiriaș și i-a furnizat informațiile necesare. Proprietarul va fi clientul contractual al energiei și al altor servicii. Venitul locatorului este de 500 de euro.

Situația arătată în exemplul nr. 3 cauze la proprietar generarea de venituri fără numerar. Acest lucru rezultă din faptul că rambursarea cheltuielilor este plătită pentru proprietar de către o altă persoană - chiriașul. La proprietar acest venit nemonetar în același timp reprezintă cheltuiala fiscală.

Exemplul nr. 4: Contractul de închiriere în valoare de 380 EUR pentru fiecare lună calendaristică este convenit în contractul de închiriere a apartamentului. Locatorul a fost de acord cu Locatarul că Locatarul este obligat să aranjeze furnizarea de energie și alte servicii pe propriul risc. Locatarul plătește furnizorilor de energie și alte servicii 120 de euro pe lună. Venitul locatorului este de 380 de euro.

Deși în exemplul nr. 4 chiriași plătesc consumul individual de energie și alte servicii pentru consum, aceste plăți nu determină locatorul să genereze venituri legate de închirierea imobilelor.

Plățile pentru energie se fac de obicei în avans. Pe baza facturării în funcție de consumul real al energiilor individuale (de exemplu, electricitate, apă, căldură, gaz) proprietarul poate suporta restanțe sau plăți în exces.

Locatorul poate fi de acord cu Locatarul că orice diferență care rezultă din rezultatul facturării, Locatarul va fi obligat să plătească Locatorului (va apărea o restanță) sau va fi returnată Locatarului (va apărea o plată în exces).Plata de la chiriaș în legătură cu restanțele este venitul proprietarului, care este legat de închirierea de bunuri imobile (apartament). Plata către locatar în legătură cu plata în exces este o cheltuială a locatorului, care este legat de închirierea de bunuri imobile (apartament).

Plățile pentru alte servicii sunt în principal plăți pentru:

  • internetul,
  • televiziune,
  • taxe de concesiune,
  • plăți pentru servicii pentru funcționarea apartamentului către administrator (de exemplu, îngrijirea lifturilor, colectarea deșeurilor, drenarea apelor uzate, îngrijirea curățării și a iluminatului).

Venitul locatorului reprezintă plata locatarului sub formă de depozit (sau garanție) pentru încălcarea obligațiilor prevăzute în contractul de închiriere, precum și plăți de la locatar pentru încălcarea obligațiilor convenite în contractul de închiriere., care nu sunt acoperite de avans sau nu le acoperă integral, de exemplu dobânzi la plățile întârziate în caz de întârziere a plății sau o amendă pentru încălcarea condițiilor convenite de utilizare a proprietății (interzicerea fumatului și creșterea animalelor, interzicerea modificărilor de clădire, încălcarea obligației de menținere a ordinii etc.).

Are un impact major asupra aplicării cheltuielilor legate de închirierea imobilelor includerea imobilelor în proprietăți comerciale. Proprietatea este inclusă în proprietatea comercială din momentul în care:

  • se contabilizează pentru prima dată în contabilitate sau
  • este înregistrat în evidența fiscală.

Pentru imobilele care nu sunt incluse în proprietatea comercială pe lângă cheltuielile menționate mai sus (plăți pentru energie și alte servicii) pot fi aplicate, de exemplu de asemenea, următoarele cheltuieli:

  • onorariu unui avocat pentru redactarea contractului de închiriere,
  • remunerația (comisionul) agențiilor imobiliare pentru aranjarea contractului de leasing,
  • returnarea depozitului (sau a garanției).

Cheltuieli care pot fi solicitate în legătură cu închirierea imobilelor (apartamentelor) incluse în proprietatea comercială în plus, în comparație cu închirierea bunurilor imobile (apartament) care nu sunt incluse în proprietatea comercială sunt:

  • impozitul pe proprietate,
  • dobânzi la un împrumut (ipotecă) pentru achiziționarea de bunuri imobile,
  • plăți pentru întreținerea proprietății (de exemplu, către un fond de întreținere din care sunt finanțate reparațiile, reconstrucțiile, modernizarea),
  • depreciere,
  • cheltuieli pentru reparații și întreținere (de exemplu, reparații într-un apartament dintr-o clădire de apartamente),
  • cheltuieli pentru îmbunătățirea tehnică (de exemplu, reconstrucția unui apartament într-un bloc de apartamente),
  • primele de asigurare pentru imobilele asigurate,
  • achiziționarea de echipamente (ex. mobilier) și electronice (ex. electrocasnice).

Notă: Pentru ca proprietarul să poată solicita cheltuieli în declarația fiscală, el trebuie să țină evidența contabilă sau fiscală. Veți găsi un exemplu de evidență fiscală pentru închirierea imobilelor în 2017 în magazinul nostru electronic.

Căci proprietarul este venitul nemonetar include și evaluarea tehnică efectuată de locatar (în valoarea cheltuielilor suportate de locatar) în perioada de impozitare în care:

  • îmbunătățirea tehnică a fost pusă în funcțiune dacă locatorul a crescut prețul de intrare (sau rezidual) al proprietății închiriate cu valoarea îmbunătățirii tehnice,
  • leasingul a fost reziliat - în acest caz, venitul nemonetar este determinat în valoarea valorii reziduale pe care ar avea-o îmbunătățirea tehnică dacă se utilizează amortizarea liniară.

În același timp trebuie să fie sunt îndeplinite și următoarele condiții:

  • evaluarea tehnică a fost efectuată dincolo de sfera obligațiilor locatarului în temeiul contractului de închiriere,
  • locatorul a dat consimțământul scris pentru efectuarea evaluării tehnice,
  • locatorul nu a rambursat locatarului costurile suportate pentru îmbunătățirea tehnică.

Atunci când închiriază o proprietate în cadrul asocierii în comun a soților (BSM), soții trebuie să împartă veniturile și cheltuielile. Care sunt posibilitățile și exemplele de exemple pot fi găsite în articolul Împărțirea veniturilor și cheltuielilor la închirierea unui apartament de către soți.